Акт обследования зданий и сооружений: когда он нужен и как его составить

Важность процесса снятия объектов недвижимости с кадастрового учета сравнима с учетом вновь построенных объектов. Если информация в Едином государственном реестре капитального строительства не обновляется своевременно, могут возникнуть нежелательные последствия. Например, налогообложение объектов, которые непригодны к использованию или полностью уничтожены, невозможность продать земельный участок, на котором стоял утраченный объект, или начать новое строительство.

Для актуализации информации в кадастровом реестре необходим акт обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Данный документ является основой для обновления информации. Кроме того, он может потребоваться в других случаях, например, при передаче объекта недвижимости в собственность или аренду, при регистрации прав на объект и т.д.

Оформление акта обследования должно соответствовать установленным нормам. Документ должен содержать сведения о проверяемом объекте (адрес, площадь, количество этажей и т.д.), а также результаты обследования (наличие повреждений, соответствие проектной документации и т.д.). Также в акте указываются сведения о лицах, осуществляющих обследование, и дате его проведения.

При необходимости акт обследования может быть дополнен другими документами (технический паспорт, договор аренды и т.д.). Важно помнить, что актуализация информации в кадастровом реестре является обязательной процедурой, которая помогает избежать нежелательных последствий при использовании недвижимости.

Зачем нужен акт обследования

По данным части 1 статьи 23 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), акт обследования зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства подтверждает факт гибели или уничтожения объекта и составляется кадастровым инженером после осмотра соответствующей территории. При этом, акт обследования может быть оформлен в электронном виде с использованием квалифицированной электронной подписи аттестованного специалиста или же на бумажном носителе в случае, если такое условие оговорено в договоре подряда.

В данной статье мы рассмотрим, как правильно заполнять разделы документа и какие сведения указывать в каждом из них.

1. Сведения об объекте недвижимости

   В этой строке нужно указать название объекта недвижимости и его кадастровый номер. Например, "Квартира № 10, дом 20, улица Садовая, кадастровый номер 77:01:0002048:1234".

2. Сведения о заказчике

   В этом разделе необходимо указать информацию о заказчике кадастровых работ. Для физических лиц следует указать ФИО и страховой номер индивидуального лицевого счета (если есть), а для юридических — полное наименование компании.

3. Сведения о кадастровом инженере

   В строке "Сведения о кадастровом инженере" следует указать ФИО инженера, номер квалификационного аттестата, контактный телефон, почтовый и электронный адрес. Если инженер работает в компании, то указывается и наименование этой компании. Также здесь следует указать дату завершения кадастровых работ.

4. Перечень документов

   В этой строке необходимо указать наименования и реквизиты документов, приложенных к акту. Например, "Копия свидетельства о праве собственности на объект недвижимости № 123456 от 01.01.2020 г., выданного Ивановым И.И.".

5. Заключение

   Заключение кадастрового инженера должно приводиться в последней строке документа. Здесь инженер должен указать, что объект недвижимости прекратил свое существование.

Важно учитывать, что все данные вносятся на русском языке и цифры записываются арабскими цифрами. Кроме того, электронная версия документа должна полностью соответствовать бумажной и содержать все реквизиты без ошибок. Если в документе несколько листов, то электронный образ должен быть сформирован в одном файле.

Ошибки могут возникнуть при составлении акта обследования здания. Они могут быть вызваны как технической характеристикой, так и недостоверной информацией. Допущены могут быть опечатки, неточности в названиях, ошибки в цифрах и другие подобные ошибки. Примером грубой ошибки может быть неверная информация о квалификационном аттестате инженера. Также возможна ситуация, когда документ заверяют недействительной электронной подписью в случае исключения исполнителя из общего реестра кадастровых инженеров. Если в акте обследования здания допущены ошибки такого рода, он признается недействительным. А это делает невозможной проведение других кадастровых операций.

Неоспоримо, как важно грамотно и щепетильно оформлять документ, соответствуя всем указанным требованиям к акту обследования зданий. Интересно, что ход снятия объекта с учета может зависеть от профессиональных навыков кадастрового инженера. С другой стороны, эксперты получили возможность независимо запрашивать документы, связанные с Государственным кадастром недвижимости, а также отправлять запросы о внесении поправок в реестр. В случае, если эти процедуры будут выполнены аккуратно, клиент сможет избежать необходимости посещать Кадастровую палату лично.

С января 2017 года действующий Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" будет заменен на Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Это важно знать всем, кто имеет дело с недвижимостью.

Процесс регистрации недвижимости в России очень важен для правильной и точной классификации имущества. Однако, при возникновении чрезвычайных происшествий, таких как техногенные катастрофы, уничтожение объектов не служит поводом для снятия строения с кадастрового учета. В таких случаях необходимо составление акта обследования, который доказывает полное или частичное уничтожение недвижимости. Такой документ является основанием для внесения изменения в кадастровый учет и обновления информации о недвижимости.

Важно отметить, что фактическая гибель строения с юридической точки зрения не является основанием для снятия уничтоженного объекта с налогового учета или для начала нового строительства. Для этих действий необходимы соответствующие документы и процедуры.

Для чего требуется акт обследования зданий и сооружений? Перечислим случаи:

1. Когда объект недвижимости уничтожен (гибель);
2. Когда разрушен с целью дальнейшего уничтожения (снос);
3. Когда объект снят с учета на время или окончательно.

Акт обследования зданий и сооружений необходим в вышеперечисленных ситуациях.

Под понятием "гибель" или "уничтожение" в гражданском законодательстве понимается окончательное прекращение существования объекта, что означает невозможность его использования владельцем в соответствии со своими потребностями.

Если здание было частично разрушено вследствие природных катастроф, к примеру, наводнения, пожара, землетрясения или оползня, то в таком случае говорят об изменении его свойств, а не об уничтожении.

Если восстановление объекта нецелесообразно и не выгодно из экономических соображений, его собственник должен организовать снос, и затем заказать обследование.

Только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр объектов капитального строительства, право собственности и обязанности по уплате налогов за пользование недвижимостью прекращаются.

В соответствии со статьей 4 Закона о регистрации, лица, имеющие право обратиться с заявлением о снятии объекта с кадастрового учета, определены конкретно. Среди таких лиц - собственники зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и земельных участков, на которых расположены эти объекты. Согласно действующему законодательству, процедура подачи заявления и составления акта строго запрещается нарушать.

Инженер-кадастровый специалист является составителем акта обследования здания. Он является квалифицированным специалистом и имеет право на проведение соответствующих работ и подготовку соответствующей документации в соответствии с законодательством государства.

Законодательные требования для кадастровых инженеров определены в Статье 29 Закона о кадастрах. Они обязаны иметь российское гражданство, высшее образование, а также не имеют правонарушений и дисквалификаций по нарушению закона о государственном кадастровом учете и кадастровой деятельности. Также требуется наличие квалификационного аттестата, знание основных норм законодательства и прохождение квалификационного экзамена.

Кроме того, наличие личной печати и электронной цифровой подписи также являются необходимыми условиями для инженера-кадастрового специалиста.

Для выполнения кадастровых работ необходим договор подряда со всеми подробными условиями, включая виды работ, сроки выполнения, оплаты и т.д. К договору прикладываются утвержденная заказчиком смета и задание на выполнение работ.

Основной целью процедуры составления акта обследования здания является определение технических характеристик и технической готовности здания. После того, как акт составлен, он может быть использован в решении различных вопросов, связанных со строительством, эксплуатацией и продажей зданий.

Для подготовки акта обследования при обращении к кадастровому инженеру необходимо иметь свидетельство на право собственности на объект недвижимости или земельный участок, на котором он расположен.

Владельцы объектов недвижимости могут ускорить процесс подготовки акта, предоставив кадастровому инженеру кадастровый паспорт или техническую документацию на объект. После этого кадастровый инженер запросит выписку из Государственного кадастра недвижимости и проведет сравнение учетных данных с реальным состоянием объекта недвижимости, выезжая на место осмотра.

Затем кадастровый инженер подготавливает акт в соответствии с требованиями и передает его в виде xml-файла с усиленной электронной подписью. Обращаем внимание, что ГКН принимает сведения от исполнителей только в электронном виде.

Для заказчика исполнитель готовит бумажный вариант акта в двух экземплярах, каждый из которых необходимо прошнуровать, пронумеровать страницы и заверить печатью и подписью кадастрового инженера на последней странице. Общая продолжительность процедуры обследования и оформления акта, как правило, составляет от 5 до 7 рабочих дней.

Следует убедиться, что акты обследования зданий соответствуют требованиям закона. Это крайне важно, поскольку на их основании принимается решение о прекращении права собственности на объект. В случае прекращения такого права здание перестает существовать не только физически, но и документально. В таком случае в Государственном кадастре недвижимости будет соответствующая отметка. Все эти процессы требуют существенных финансовых затрат, как со стороны собственника недвижимости, так и со стороны государства.

Как правильно оформить документ

Порядок подготовки документа регламентируется в Приказе Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 года № 861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке». В данном документе также приведена форма акта обследования здания (см. рисунок 1). Данная форма содержит данные о недвижимости, о заказчике, а также о кадастровом инженере и иных документах, применяемых в процессе выполнения работ.

Фото: freepik.com