Как построить дом правильно и без лишних затрат: советы мастеров

На этапе проектирования дома определяются архитектурно-планировочные решения, выбираются технология и материалы строительства, создается смета. От того, насколько хорошо будет соблюден рабочий проект, зависит успешное завершение строительства.

Поэтому так важно заранее продумать все детали и учесть все особенности. Необходимо учесть выбранную для строительства землю и процесс обустройства участка. Также не стоит забывать о важности выбора качественных материалов и поставщиков, а также подрядчиков строительных работ. Все эти моменты мы расскажем в данной статье.

Правильное строительство дома: начинать лучше с теории

Один из главных аспектов при строительстве дома - не перестараться, чтобы не нарушить законодательство. Поэтому, перед началом индивидуального жилищного строительства (ИЖС), застройщик должен обратиться в администрацию или в МФЦ и уведомить о своих планах в соответствии с положениями статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Форма такого уведомления определена Приложением к приказу Минстроя России от 19 сентября 2018 года №591/пр.

Также, застройщик должен предоставить уведомление в первые 30 дней после завершения строительства или реконструкции объекта ИЖС, включая садовый дом. В этом случае необходимо следовать требованиям частей 16-21 статьи 55 ГрК РФ.

Кроме того, очень важно не нарушить статью 104 Земельного кодекса РФ и не выстраивать дом на участке с ограничением строительства, таком как территория, выделенная для безопасного использования объекта энергетики, транспорта, связи или военного объекта. Если задумывается строительство дома в исторической части города, застройщик должен предоставить параметры, цвет, предполагаемые материалы строительства и фасады дома.

После получения уведомления, должностные лица установят, допустимо ли строительство частного дома на конкретном участке и, если разрешение будет получено, выдадут разрешение на строительство.

Как зарегистрировать права на возведенное строение на земельном участке для садоводства? Этот вопрос волнует многих. Если вы зарегистрировали право собственности на земельный участок в ЕГРН до начала строительства, то вплоть до 1 марта 2021 года вы имеете возможность зарегистрировать права на вновь возведенные на этом участке садовые или жилые дома. Кроме того, можно осуществлять государственный кадастровый учет, но только с учетом технического плана и правоустанавливающих документов на данный земельный участок. Это указывается в частях 12 и 13 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Однако, перед началом строительства дома и в процессе его возведения вы также должны руководствоваться федеральными законами, но необходимо изучить и местное (региональное) законодательство, правила, межгосударственные и национальные стандарты, а также учитывать требования СанПиН и других правил и нормативов.

Важно понимать официальную позицию министерств и ведомств, хотя информационные письма не несут нормативного характера и не имеют законной силы. Важно ознакомиться с разъяснениями, изложенными в них. Ниже приведены некоторые из них:

• Письмо Минэкономразвития России от 13 августа 2019 года №26559-ВА/Д23 о государственной регистрации прав на садовые дома и жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства;
• Письмо Росреестра от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на реконструированный садовый дом, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года №ОГ-Д23-1873 о рассмотрении обращения;
• Письмо Минстроя России от 3 апреля 2019 года №11823-СМ/08 о приведении объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в соответствие с градостроительными регламентами;
• Письмо Росреестра от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 о рассмотрении обращения, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 о рассмотрении обращений;
• Письмо Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и об применении положений Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ в части кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо Минстроя России от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09 о строительстве объекта ИЖС или садового дома;
• Письмо Минстроя России от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09 об изменениях в ГрК РФ по вопросам строительства и реконструкции объектов ИЖС и садовых домов.

Получив разрешение на строительство, первым делом необходимо изучить нормативно-техническую документацию, которая регулирует проектировочные, изыскательные и строительные работы. Это особенно важно для документов, которые автоматически обеспечивают соблюдение «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» и «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности», а также удовлетворяют требованиям постановления Правительства РФ от 16 февраля 2008 года №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». В этой категории важно обратить внимание на своды правил в области строительства (СП 30-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016 и другие) и обеспечения пожарной безопасности жилых домов (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013). Получившиеся знания помогут надежно и качественно осуществить застройку.

Одной из основных мер пожарной безопасности является дистанцирование между домами. Это гарантирует, что возможный пожар не перекинется на соседние строения. Рекомендованное расстояние зависит от материала, из которого построен дом. Если дом имеет кирпичную или бетонную конструкцию, расстояние между домами должно быть не менее 6 метров. Если используются металлический каркас и деревянные стропильные системы для перекрытий, то расстояние должно быть не менее 8 метров. Для домов, построенных из дерева, расстояние должно быть увеличено до 15 метров. Отметим, что правила расстояний между постройками на одном участке не установлены.

При строительстве дома необходимо уделить внимание не только расстояниям между домами, но и другим аспектам пожарной безопасности. Эти вопросы включают в себя доступ к зданию, в том числе для пожарной техники, наличие эвакуационных путей и работоспособность коммуникаций. Требования к материалам для строительства согласно статьи "Технический регламент по требованиям пожарной безопасности".

Еще одним важным аспектом является площадь земельного участка для строительства. Для дачного дома это не менее 600 квадратных метров. Участок должен быть огорожен сеткой или решеткой, чтобы не загораживать свет соседей. Тем не менее, при согласии с ними можно поставить глухой забор с той стороны, которая выходит на улицу.

Одним из важных факторов, которые нужно учитывать при планировании строительства, являются нормативы расстояний. Так, если речь идет о строительстве частного дома, то необходимо соблюдать минимальное расстояние в 5 метров до красной линии улиц и в 3 метра до красной линии проездов. Если мы говорим о хозяйственных постройках, то в этом случае нормативное расстояние до красных линий составляет как минимум 5 метров. Если на участке планируется содержание скота, то застройщик может возвести на территории хозпостройки для животных (например, хлев или курятник), а также сараи для хранения корма и инструментов. При этом жилые помещения следует изолировать от хозпостроек для животных минимум тремя подсобками, а расстояние между этими постройками и входом в дом должно быть не менее 12 метров.

Если на участке есть садовый участок, то стоит предусмотреть место для компостной площадки и уличного туалета (в случае отсутствия канализации). При этом необходимо соблюдать определенное расстояние между постройками: от дома до уборной – не менее 12 метров, а до душа и бани – не менее 8 метров. Не стоит также забывать об устройстве подземных инженерных сетей, которые должны быть устроены как можно менее плотно и равномерно распределены по площади.

Кроме того, застройщику необходимо максимально сохранить рельеф, качество поверхностных вод и земли для сельскохозяйственных нужд. Не менее важным фактором является обеспечение системы водоотведения. Поэтому при строительстве дома необходимо соблюдать не только строительные и противопожарные нормы и правила, но также и санитарно-эпидемиологические требования (СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00. 2.1.5 и другие).

В списке нормативно-технических документов, которые стоит учитывать при строительстве, перечислены только самые основные требования. Кроме того, предварительно необходимо ознакомиться с ГОСТами, которые касаются выбранных стройматериалов. Например, если выбраны керамические поризованные блоки и кирпич, то необходимо изучить международные и национальные стандарты, такие как:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»;
• «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»;
• «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»;
• «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия».

Согласно мнению опытных строителей, правильное строительство дома не начинается с закладки фундамента. На первом этапе проекта важно уделить время подготовительным работам, а именно провести геологический анализ и изучить состав почвы. Также необходимо спланировать тип постройки и организовать топогеологическую экспертизу.

Если говорить о выборе фундамента, то необходимо учитывать рельеф участка, который может быть сухим, сырым или мокрым. Например, на участках с возвышенностями и холмами использование определенного типа фундамента будет отличаться от того, который нужен на низинах и заболоченных местах.

Правильный выбор фундамента имеет огромное значение, так как неудачный рельеф может привести к незапланированным земляным работам. Если в результате геологических изысканий будут выявлены сейсмоопасные зоны или иные геологические процессы, которые создают риски для эксплуатации объектов застройки, в проект дома будут закладываться инженерно-защитные мероприятия в соответствии со сводами правил.

Кроме того, при проектировании, расчете, возведении, реконструкции, изготовлении и эксплуатации строительных объектов необходимо соблюдать межгосударственные стандарты, такие как ГОСТ 27751-2014, ГОСТ 31937-2011 и ГОСТ 30494-2011.

Интересно, что даже после досконального изучения теоретической базы по строительству, многие начинающие строители все равно допускают досадные ошибки при возведении дома. Однако, следуя всем рекомендациям от опытных строителей, можно убедиться, что успешное строительство начинается с правильной подготовки и выбора оптимального типа фундамента.

Как известно, строение дома — это сложный и многогранный процесс, который может сопровождаться многочисленными трудностями. Один из наиболее распространенных раздражающих факторов при строительстве — это ошибки. Но, как показывает практика, многие из этих ошибок можно избежать, если не забывать о простых вещах.

К типичным ошибкам при строительстве дома относятся:

1. Неправильный выбор типа фундамента и материалов для постройки, утепления, облицовки и кровли. К ключевым факторам, являющимся причиной ошибок при выборе строительных материалов, относятся целевое использование дома, особенности почвы на участке и климат. Каждый вид дома непременно требует своего типа фундамента и материалов. Например, если вы строите летнюю дачу, то просто достаточно использовать каркасную деревянную конструкцию, в то время как для постройки круглогодичного дома настоятельно рекомендуется использовать более надежные материалы, такие как бревна, камень, бетон, керамические поризованные блоки, кирпич и т.д.
2. Использование низкокачественных строительных материалов. При строительстве можно столкнуться с ограниченным бюджетом и строители часто предпочитают использовать более дешевые материалы, что в свою очередь приводит к проблемам в будущем. В то время как стоимость дешевых материалов кажется вполне обоснованной на короткой дистанции, но такие материалы не всегда справляются с задачей в долгосрочной перспективе, из-за чего необходимо заменять их через короткий промежуток времени.
3. Нарушения при соблюдении требований пожаробезопасности. При проектировании дома необходимо учитывать все детали, состоящие во взаимосвязи с пожаробезопасностью. Важно учитывать сохранение дистанции, предусмотреть эвакуационный выход и использовать негорючие облицовочные материалы. В данном случае керамические блоки получают очень высокие оценки, так как они могут выдерживать температуру до 800-1200°С, это в два-четыре раза выше, чем у кирпича дешевого типа. В этом параметре, только шамотный и кварцевый кирпич, используемые для устройства каминов и печей, превосходят керамический лицевой кирпич.
4. Неправильное устройство кровли. Важно подойти к выбору кровельного материала обоснованно. Необходимо учитывать форму и конструкцию крыши, а также учитывать самые различные факторы при выборе покрытия. Например, для крыши сложной формы лучше использовать качественную гибкую черепицу со сроком службы 50-60 лет. Ее металлический аналог будет неоправданным решением из-за большого количества хлама, необходимости периодически защищаться от коррозии, недостаточной герметичности и плохой звукоизоляции. Для того чтобы предотвратить ошибочный выбор кровли, необходимо прописать все особенности в проекте дома.
5. Нарушение требований по монтажу тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты. Одной из основных задач теплоизоляции является защита от мороза, долговечность и низкая проводимость тепла. Качественные материалы для теплоизоляции, должны из-за своих свойств "дышать", быть морозоустойчивыми, экологичными и прочными. Например, для защиты от влаги можно использовать керамические поризованные блоки или клинкерный кирпич. Создание надежной гидроизоляции поможет избежать различных проблем, таких как образование плесени и размножение паразитов, это можно добиться с помощью использования качественного клея и мастики.

Есть еще одна распространенная ошибка, заключающаяся в легкомысленном отношении к размерам земельного участка. Необходимо учитывать все детали и соотношение между объемом здания и площадью участка. Например, если вы строите дворец на 300м2 на шести сотках, в итоге вы получите громоздкое и некрасивое сооружение, которое не будет соответствовать нормам эстетики. Но это не все: строительной компании также необходимо оставлять достаточное пространство для выполнения строительства, для складирования стройматериалов и отходов и для возможности подъезда строительной техники.

Итак, если вы решили построить собственный дом, не забудьте: нужно тщательно подготовиться, изучить все нормативные документы, провести топогеологические изыскания на участке строительства, составить проект дома. Важно не забывать об ошибках, которые могут возникнуть при строительстве, а именно: выбор стройматериалов, устройство фундамента, кровли, гидро-, тепло- и пароизоляции, облицовки и т.д.

Фото: freepik.com