Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта

Некоторые люди не довольны стандартными планировками новостроек, и часто они хотят изменить конфигурацию помещений, чтобы сделать свое жилье максимально комфортным для проживания всех членов семьи. Это называется перепланировкой. Однако, в отличие от ремонта, процедура перепланировки в новостройках требует предварительного согласования ее проекта.

Согласование проекта перепланировки в новых домах, особенно тех, которые строятся с использованием свободной планировки, гораздо проще, чем в старых зданиях. Но все же любой проект нужно согласовывать, даже если внутри квартиры нет ни одной несущей конструкции.

Если вы решили выполнить перепланировку своей новостройки, то первым шагом станет получение разрешения на выполнение работ. Как правило, администрация МКД требует предоставить проект перепланировки квартиры. Это необходимо, чтобы гарантировать безопасность самих жильцов, а также соседей.

Стоимость согласования проекта может варьироваться в зависимости от конкретного района и сложности перепланировки. Но в любом случае, такая процедура значительно улучшит жилую площадь и сделает ее максимально комфортной для проживания всех членов семьи.

При перепланировке новой квартиры важно знать, что есть виды работ, которые в любом случае нельзя совершать, а есть те, которые разрешены без специального разрешения, но также есть и работы, которые можно делать только после согласования. Собственнику квартиры нужно заранее узнать, какие документы необходимы для перепланировки, какую конкретно перепланировку можно делать и учесть все нюансы.

Так, согласно статье 27 ЖК РФ, уполномоченные органы в некоторых случаях могут не выдать разрешение на перепланировку квартиры. Полный список оснований для отказа можно найти в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года.

Что точно нельзя делать при перепланировке:

• сносить несущие конструкции (в особых случаях может быть разрешено демонтировать их лишь частично);
• нагружать такие конструкции сверх установленной нормы;
• снижать несущие возможности конструкций при переносе или расширении проемов для окон и дверей;
• удалять порог между санузлом и коридором либо комнатой, который предназначен для защиты жилой площади от затопления;
• затрагивать вентиляцию, относящуюся ко всему дому;
• расширять жилую площадь за счет чердака;
• присоединять к отапливаемым помещениям неотапливаемые и таким образом расширять их - и наоборот;
• объединять газифицированную кухню со спальней, гостиной и другими жилыми комнатами, не имеющими плотно закрывающейся двери;
• делать санузлы и кухни больше за счет площади жилых комнат - кроме тех, что находятся на первом этаже;
• отапливать лоджии и балконы, а также монтировать систему теплого пола, используя для этого общедомовое отопление.

В постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» есть уточнение, что нельзя совершать любые другие действия, из-за которых нарушается устойчивость несущих стен и балок, работа инженерных систем, работа пожарных и других систем безопасности, целостность фасада всего дома, условия проживания и эксплуатации помещений.

Что можно делать без специального разрешения:

• косметический ремонт помещения - причем как внутри, так и снаружи (если изменения не касаются цвета фасада и рисунка на нем);
• монтировать встраиваемую мебель;
• ставить новые сантехнические приборы (на то же место, где стояли прежние);
• переделывать балкон или лоджию с помощью материалов, отличающихся по характеристикам от предыдущих, не изменяя при этом конфигурацию и площадь, остеклять их.

Что делать позволено, но лишь после согласования:

• убирать дверные проемы в ненесущих и несущих перегородках и делать новые;
• возводить легкие перегородки (например, из дерева, гипсокартона или пенобетона) и делать в них проемы;
• демонтировать тамбуры и изменять их конфигурацию;
• не полностью разбирать ненесущие стены;
• сооружать перегородки, из-за которых нагрузка на несущие конструкции становится больше, но все равно остается в пределах нормы;
• расширять санузел за счет нежилой площади.

Некоторые работы, не связанные с вмешательством в несущие конструкции, можно согласовать по эскизу в упрощенном порядке. Однако если меняется конструкция полов, газовая плита переносится или заменяется на электрическую, то перепланировку придется одобрять по проекту. Если же запланированные работы касаются несущих стен и балок, без технического заключения от автора проекта МКД не обойтись. В других случаях за проектом перепланировки потребуется обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.

Перепланировку квартиры в новостройке необходимо согласовывать до начала ремонтных работ, чтобы владельцу не пришлось получать разрешение на узаконивание уже внесенных изменений. Хотя нередко хозяевам быстрее хочется переделать жилье и затем приступить к узакониванию, процесс согласования значительно проще и дешевле. Если перепланировка не была заранее согласована, ее узаконить будет сложнее, а оставлять такие изменения без узаконивания тоже не стоит, ибо это порождает множество потенциальных проблем.

Для того, чтобы оформить перепланировку квартиры в новостройке, следует заказать проект перепланировки в конторе, имеющей нужные допуски СРО. Затем необходимо получить от застройщика справку о выполнении договорных обязательств, подать заявление в жилинспекцию, дождаться официального разрешения, выполнить перепланировку, получить акт, привлечь БТИ и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Оформлять перепланировку в новостройке следует после того, как выданы ключи от квартиры, чтобы избежать возможных проблем. Однако, оформление перепланировки без технического заключения и проекта не допустимо. К тому же, в некоторых случаях, когда застройщик совершает нарушения при ставке квартиры на кадастровый учет в Росреестре, согласование перепланировки может стать еще более сложной задачей для владельца жилья.

Также стоит учитывать, что если квартира приобретена в ипотеку, необходимо получить письменное разрешение от банка и компании, застраховавшей недвижимость от основных рисков. В целом, процедура оформления перепланировки максимально упрощена и регулируется правительственными постановлениями. Однако, оформление должно соответствовать всем требованиям, согласно Приложению 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП. При составлении проекта и технического заключения разработчики из проектных бюро руководствуются этими требованиями.

Для многих собственников квартир, которые задумываются о перепланировке своего жилья, важно получить комплексное обслуживание, которое включает в себя как саму процедуру получения разрешения, так и оформление ремонта. В таком случае ориентировочная стоимость услуги оформления перепланировки будет состоять из двух составляющих: цены на проект и расходов на саму процедуру получения разрешения. Клиент может оплатить все этапы работы сразу, что обойдется ему в сумму от 70 000 рублей, или заказывать каждый этап работы отдельно.

Оформление перепланировки проходит в несколько этапов. Клиенту необходимо подготовить проектную документацию и собрать необходимые другие документы. Ориентировочная стоимость таких услуг составляет от 35 000 до 60 000 рублей, что зависит от того, затрагиваются ли несущие конструкции.

Стоимость проекта будущих работ по изменению конфигурации вместе с техническим заключением в Москве и области составляет около 25 000 рублей, если клиент заказывает его без услуги по согласованию. Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки обойдется примерно в такую же сумму, но цена может изменяться в зависимости от сложности и объема работ.

Услуги по вызову и сопровождению инспектора из Московской жилищной инспекции обойдутся на сумму около 20 000 рублей, а услуги техники БТИ – на 15 000 рублей. Внесение данных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) обойдется клиенту примерно в 30 000 рублей.

Более того, общая стоимость таких услуг может зависеть от многих факторов, таких как площадь квартиры, район, статус здания и многие другие.

Для тех, кто никогда не сталкивался с перепланировкой, информации может оказаться недостаточно, чтобы сделать все грамотно и без лишних затрат времени и финансов. Владельцы квартир в новостройках могут не знать, как проходит оформление документов для перепланировки квартиры, с чего начать этот процесс, куда обратиться и на какую сумму рассчитывать. Интернет тоже не всегда может дать объективный ответ на эти вопросы, что может привести к мысли, что процедура согласования перепланировки является сложной и затратной. Однако каждый случай является индивидуальным, и если заняться этим вовремя и заручиться поддержкой специалистов, согласование перепланировки может пройти быстро и без проблем.

Фото: freepik.com