Согласование перепланировки жилых помещений: как сделать все по закону

Представьте ситуацию: многие собственники жилья стремятся улучшить свои жилища, начиная активно вносить изменения в оформление интерьера. Они могут принимать решения, например, о сносе стен, объединении/разделении комнат или перемещении санузлов. Однако, добавляя новые элементы в дизайн, люди забывают те риски, которые могут возникнуть в процессе ремонта. Помимо творческих вдохновений, усложнения возможны в виде нарушения целостности квартиры и ухудшения конструкции соседних помещений. Более того, возможно нарушение пожарной безопасности всего дома. Именно поэтому любые проекты перепланировки должны быть обязательно узаконены органами, занимающимися соответствующими вопросами.

Существует процесс, который называется перепланировкой, и который предусматривает внесение изменений в конфигурацию помещения. При правильном проведении таких работ можно улучшить функциональность и комфортабельность проживания. Но необходимо помнить, что не все работы могут быть согласованы и существует перечень работ, которые строго запрещены.

Порядок проведения перепланировки регламентируется главой 4 Жилищного кодекса РФ. Разрешение на проведение работ необходимо получать заблаговременно. Однако существуют и такие работы, для которых можно обойтись только уведомлением инстанций.

Процесс перепланировки включает в себя три вида работ, которые должны быть согласованы:

• Переустройство. К данному виду работ относятся: установка газовых приборов или перестановка уже имеющихся, требующие прокладки дополнительных газовых сетей, замена газовых плит на электрические, установка нового инженерного или технологического оборудования, его замена или перенос, подразумевающие увеличение водо- или энергопотребления.
• Перепланировка. К данному виду работ относятся: изменение границ или перенос санузлов, любые изменения в несущих стенах — организация и заделка проемов, разборка несущих перегородок и т.д., перенос кухонь или организация кухонь-ниш, монтаж лестниц, сопровождающийся изготовлением новых проемов в перекрытиях, устройство проемов в стенах между квартирами для изменения границ помещений, изменение конструкции пола в доме с межэтажными перекрытиями из дерева, разборка ненесущих перегородок, постройка перегородок, которые могут дать сверхнормативные нагрузки на перекрытия в многоэтажном доме, монтаж антресолей площадью до 40% от площади помещения, в котором она будет находиться.
• Работы, меняющие архитектурный облик дома. К данному виду работ относятся: изменение формы или создание новых оконных проемов во внешних стенах или крышах, устройство навесов на кровлях многоквартирных домов без увеличения высоты дома или создания нового помещения, устройство входов в подвальные или цокольные помещения (без фундамента) площадью не более 10 м 2, устройство на первых этажах в многоэтажных домах лоджий и балконов, создание каминов и дымоходов.

На проведение некоторых работ необходимо получить лишь разрешительное уведомление. В перечень работ, для которых можно обойтись уведомлением, входят перемещение сантехнических приборов на другое место, установка новых стеклопакетов в окнах, установка межкомнатных перегородок без дополнительной нагрузки на несущие стены, изменение конфигурации кладовок без увеличения их площади.

Однако есть и работы, которые полностью запрещены в ходе перепланировки. К ним относятся: снос несущих конструкций здания - разрешен только частичный демонтаж после тщательного обследования специалистом, объединение отапливаемого и неотапливаемого помещений, расширение мокрых зон за счет жилых комнат - разрешение на это можно получить, только если квартира находится на первом этаже, объединение газифицированной кухни и жилой комнаты, вывод батарей отопления на лоджию или балкон, поскольку это может нарушить температурный режим во всем здании, демонтаж переливного порога санузла, так как он защищает остальные помещения от затопления, демонтаж общедомовой вентиляции, присоединение чердака к жилым комнатам.

Запрет на выполнение вышеописанных работ объясняется потенциальным негативным влиянием на устойчивость конструкций здания, его пожарную безопасность и, как следствие, на безопасность жильцов, а также на состояние соседних помещений.

Какие документы нужны для получения согласования на перепланировку квартиры?

Согласование на перепланировку квартиры необходимо получить, представив определенный пакет документов, включающий:

• Заявление на перепланировку, которое заполняется в МФЦ.
• Договор социального найма или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, такие как выписка из ЕГРН (возможно получить в МФЦ).
• Технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру, полученные в БТИ.
• Проект перепланировки и техническое заключение.
• Нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры. Однако, если документы на перепланировку подаются совместно со всеми собственниками, согласие не требуется.

Заявление на перепланировку должно содержать фамилию, имя и отчество заявителя, местонахождение квартиры, упоминание о наличии проекта, дату и подпись ответственного лица.

Согласование перепланировки квартиры требует выполнения ряда процедур и этапов. Все начинается с заказа проекта в специализированной организации, зарегистрированной в СРО и имеющей соответствующие допуски. Они помогут не только разработать проект, который отвечает всем требованиям закона, но и согласовать его.

Проект состоит из трех частей: текстовой, графической и приложения. В текстовой части содержится запись руководителя проекта, договор на авторский надзор, пояснительная записка с общими данными о квартире, выводами и рекомендациями, а также описанием инженерного оборудования, противопожарных и шумозащитных мероприятий. Графическая часть включает план помещений до и после перепланировки, схемы водоснабжения, отопления и дверей, план демонтированных и вновь возводимых конструкций. Приложения состоят из указаний о производстве общестроительных работ, справки, нормативной базы и допусков.

Для заказа проекта потребуется предоставить техпаспорт на квартиру или поэтажный план, а также экспликацию помещений. После создания проекта и сбора всех остальных документов следует обратиться в Жилищную инспекцию через Многофункциональный центр, чтобы получить разрешение на проведение перепланировки.

Стоит упомянуть, что жители Москвы могут подать документы в онлайн-режиме, прикрепив к заявлению скан-копии всех документов, заверенных цифровой подписью представителя компании, разрабатывавшей проект.

После получения заявки жилищная инспекция начинает проверку информации. Если работу можно выполнить на основе типового проекта, то может потребоваться обследование помещения, чтобы установить возможно ли проведение задуманных работ. Решение по заявлению должно быть принято не позднее, чем через 30 рабочих дней.

Важно отметить, что перепланировка без согласования считается незаконной и может привести к серьезным последствиям. При нарушении конфигурации помещения не соответствующей той, которая указана в документации БТИ, квартиру невозможно ни продать в ипотеку, ни передать в наследство, продажа за наличные значительно снижает ее стоимость.

Решение о согласовании действует год со дня его принятия, после чего может продлеваться не более, чем на шесть месяцев. Также стоит знать, что после ремонта нужно вызвать инспектора из МЖИ для принятия квартиры и техника из БТИ.

Процесс заканчивается после подписания актов на скрытые работы у проектной строительной организации, которая выполняла ремонт, вызова инспектора из МЖИ и техника из БТИ. Основные нарушения, которые выявляются в квартирах при приемке, заключаются в отсутствии порожков высотой 2 см при входе в санузлы, построении душевых кабин в строительном исполнении, отклонении от проектного положения перегородок и расстановки сантехнического оборудования, зашивке стояков отопления без возможности быстрого доступа и создании декоративных ниш из ГКЛ, которые изначально не были заявлены в проекте.

После получения нового техпаспорта БТИ, необходимо сравнить площадь квартиры с первоначальной. Если площадь отличается, то нужно внести изменения в Росреестр путем подачи технического плана через МФЦ.

Какова стоимость подготовки и согласования проекта?

Создание и согласование проекта перепланировки – это довольно дорогое удовольствие. Конечная стоимость проекта зависит от нескольких факторов, включая:

• Количество элементов, которые будут изменены;
• Общая площадь помещения;
• Тип здания, в котором планируются работы.

Например, стоимость проекта простой перепланировки без затрагивания несущих конструкций составляет от 180 рублей за 1 м2 в квартире площадью до 100 м2, и от 150 рублей за 1 м2 в квартирах большей площади.

Однако, само создание проекта – это не единственная составляющая затрат. После того, как проект разработан, его необходимо также согласовать. В среднем, услуги профессиональных компаний по согласованию перепланировки без затрагивания несущих конструкций стоят от 35 000 до 40 000 рублей. Если в ходе работ производится переделка несущих стен, то цена увеличится и составит около 45 000 до 60 000 рублей. Разделение или объединение квартир ориентировочно оцениваются также в 45 000 до 60 000 рублей и зависят от необходимости внесения корректив в несущие конструкции.

Некоторые заказчики стремятся сэкономить на проекте, и поэтому обращаются к фрилансерам. Однако, ценники на услуги, предлагаемые фрилансерами, могут быть и ниже, но качество таких работ может вызывать сомнения. Также нет гарантии, что проект будет разработан на нужном уровне, поскольку компетенции фрилансеров не проверяются. Помощи с согласованием проекта тоже не будет. Из-за стремления сэкономить на проекте, можно получить сплошные проблемы: придется платить штрафы за нарушение требований к перепланировке или заказывать новый проект.

Перепланировка без согласования может быть признана незаконной, и владельцу придется заплатить штраф. Но это еще не самые плохие последствия. В некоторых случаях, суд отказывает в удовлетворении заявлений об узаконивании перепланировок, и собственнику придется вернуть квартиру в соответствие с ее исходными документами. Это означает дополнительные расходы, которые могут превышать стоимость работ. Отказ от устранения изменений влечет за собой санкции, включая изъятие помещения у владельца и продажу его на торгах. Стоимость таких рисков превышает их возможные выгоды.

Фото: freepik.com